Der Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag ist eine Kombination aus Grundstückskauf- und Werkvertrag, bei dem der Bauträger gem. §§ 650u ff. BGB den Bau einer Immobilie auf eigenem Grund zusagt. Der Bauträgervertrag ist notariell beurkundungspflichtig. Der Käufer zahlt gemäß MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) in Raten nach Baufortschritt. Wichtig sind eine detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibung, die Absicherung gegen Insolvenz des Bauträgers und eine Prüfung z.B. durch den Bauherren-Schutzbund.

Wichtige Aspekte des Bauträgervertrags:

• Rechtliche Einordnung: Mischung aus Kauf- und Werkvertrag (§ 650u BGB).


• Bestandteile: Umfasst den notariellen Kaufvertrag, die Bau- und Leistungsbeschreibung, Lagepläne, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.


• Zahlungsplan: Zahlungen erfolgen in Raten nach Baufortschritt gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Zahlen Sie nur Raten, wenn der jeweilige Bauabschnitt wirklich abgenommen bzw. fertiggestellt ist.


• Fertigstellungstermin: Es muss ein verbindlicher Termin für die Fertigstellung vereinbart werden. Zudem sollten Regelungen für den Fall der Verspätung (z.B. Vertragsstrafen) aufgenommen werden.


• Bauabnahme: Vereinbaren Sie eine förmliche Bauabnahme mit gemeinsamer Begehung. Idealerweise sollte ein unabhängiger Bausachverständiger hinzugezogen werden. Dokumentieren Sie im Bauabnahmeprotokoll sämtliche Baumängel. Bei der Abnahme beim Kauf einer Eigentumswohnung muss auch das Gemeinschaftseigentum abgenommen werden. Die Berechtigung eines jeden Käufers zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums sollte im Bauträgervertrag festgehalten werden.


• Gewährleistung und Mängelrechte: Üblich sind 5 Jahre Gewährleistung. Wichtig: klare Regelung zur Abnahme (ab da beginnt die Frist). Prüfe, ob Sicherheitsleistungen (z. B. Einbehalt) vorgesehen sind.


• Sicherung: Eine Eintragung im Grundbuch (Auflassungsvormerkung) ist essenziell, um sich gegen Zwischenverkäufe oder Insolvenz des Bauträgers abzusichern.


• Sicherung der Lastenfreistellung: Dieser Teil des Bauträgervertrags legt fest, dass Verpflichtungen des Bauträgers, wie im Grundbuch eingetragenen Belastungen eines Grundstücks, nicht auf den Käufer übertragen werden können, wenn er das Eigentum erwirbt.


• Insolvenzschutz-Regelungen: Im Bauträgervertrag sollten Insolvenzschutz-Regelungen vereinbart werden. Fertigstellungs- oder Vertragserfüllungsbürgschaften sind eine der wichtigsten Schutzmechanismen überhaupt! Meist treten Banken oder Versicherungen als Bürgen auf, falls der Bauträger Insolvenz anmelden muss.
• Risiken: Bauzeitverzögerungen, insolvente Bauträger oder Mängel bei der Ausführung, die sich von der Bauleistungsbeschreibung unterscheiden.

Empfehlungen für den Käufer:

• Prüfung: Den Vertrag und die Baubeschreibung von einem unabhängigen Rechtsanwalt und Bauherrenberater prüfen lassen.


• Notarfrist: Der Entwurf des Vertrags sollte dem Käufer mindestens zwei Wochen vor Unterzeichnung vorliegen.


• Baubeschreibung: Auf höchste Detaillierung achten für verbaute Materialien wie z.B. Bodenbeläge, Fenster, Dämmung, sowie der Ausstattung der Haustechnik, wie Sanitär, Elektro, Heizung. Angabe des Energiestandards (z. B. KfW-Niveau), alles um Nachforderungen zu vermeiden.


• Sonderwünsche und Änderungen: Wie werden Sonderwünsche und Änderungen, abweichend vom angebotenen Standard gehandhabt? Wie hoch sind die Mehrkosten?


• Referenzen: Besichtigung von Fertigobjekten des Bauträgers.


• Teilungserklärung: Bei Eigentumswohnungen ist die Teilungserklärung, die Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte regelt, zu prüfen.


• Nicht auf mündliche Zusagen verlassen. Nur schriftlich im notariellen Vertrag festgelegte Absprachen sind bindend.